北京优质物业市场2017年回顾及2018年展望

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  • 2018-01-30

2018年1月4日,北京——世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日发布《北京优质物业市场2017年回顾及2018展望》。报告指出,北京优质写字楼市场、优质零售物业市场、仓储物流市场和投资市场,呈现如下特点:

1.  优质写字楼市场:2017年北京写字楼全年净吸纳量达467,939平方米,创六年来最高水平,同比增长49%,其中中资企业为主要力量,占总体需求的70%。2018年写字楼市场将呈现以下几个关键词:供应高峰、升级改造、多元化选址。

2.  优质零售物业市场:2017年核心商圈新增供应量达178,200平方米,创九年来最高水平,占全市新增供应总量27%。2018年零售市场将呈现以下几个关键词:郊区化、场景营造、科技革新零售。

3.  优质仓储物流市场:2017年末空置率为0.3%,已经连续三个季度空置率在0.5%以下,整体市场接近满租;受市政府冬季施工限制影响,全年新增供应量同比下降53%,仅一季度有新项目交付;2018年仓储物流市场将呈现以下几个关键词:外溢发展、租户升级。

4.  投资市场:2017大宗成交总额为397.26亿元,同比增长11%,继2016年后再创历史新高;投资标的类型更多元化;主要买家类型包括地产基金、开发商及企业用户总和占比达95%。

一.

优质写字楼市场

——2017年北京写字楼吸纳量创六年新高,同比增长49%

——2018年预计出现2008年以后首次供应高峰

2017年北京写字楼全年净吸纳量为467,939平方米,主要需求来自于金融(32%)、TMT(28%)、专业服务业(13%)及以联合办公为代表的房地产(9%),合计占总体需求的82%;中资企业继续发力,占总体需求的70%,外资专业服务和高科技企业亦有扩张;以望京和奥运村为代表的次中心商务区净吸纳量占全市49%,量级和权重均为有史以来最高。而年末空置率达近三年最低水平,仅为5.6%,同比下降2.0个百分点;金融街和中关村空置率接近满租,望京空置率跌至个位数,核心商务区可租空间均稀缺。租金方面全年增长0.9%,和前两年金融街和中关村领涨不同,2017年各商务区、甲乙级写字楼均有所上涨。

世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事刘焕丽指出:“高端项目的热租和次中心商务区的日益成熟是2017年北京写字楼市场的两大主旋律。近两年整体市场新增供应量回升,盘活了市场租赁需求,使前几年需求被抑制的高租金或大面积承租能力的租户得以入驻,市场成交量节节上升。然而,核心区域高品质项目可租空间依然稀缺,使未来入市的优质项目获得更多期待。”

2018年写字楼市场将呈现以下几个关键词:供应高峰、升级改造、多元化选址。

在2018年,预计有近900万平方米的优质写字楼入市,继2008年以后首次出现供应高峰;预计全市交付项目中达到甲级标准的写字楼体量占总体近70%,远高于当前存量水平。世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事王茂君表示:“2018年供应量主要集中在CBD、望京和丽泽三大商务区,其中CBD核心区和丽泽两个地块区域将迎来首批优质项目入市。新项目在提升北京整体市场品质水平的同时,将进一步释放市场日益活跃的办公空间升级需求,为租户的搬迁和整合活动提供更多选择机会。”

此外,随着办公场所理念的演变和革新,新一代办公人群对开放的、灵活的、以活动为基础的办公空间的接受度和认可度日益提升。世邦魏理仕中国区跨国企业服务项目管理部主管熊蓉晖表示:“写字楼租户的选址多元化,不再局限于传统写字楼,商务园区、‘商改办’、‘酒改办’等非传统选项得到越来越多的欢迎。这些项目一方面缓解了过去几年北京传统写字楼市场供不应求的紧张局面,另一方面也为如何创新地、高效地、人性化地设计和使用空间提出新的课题。”

办公理念的升级和新一代办公人对环境的重视引起了写字楼业主的思考和关注,他们对写字楼品质的要求也越来越高。世邦魏理仕中国华北区资产服务部资深董事马岳军表示:“2018年,楼龄超过十年的优质写字楼总体量将占总体市场存量的近50%。在写字楼租户日益提升的品质要求推动下,越来越多的业主将对现有物业的软硬件进行升级改造,以应对高品质新项目的竞争。其中,租户结构优化和绿色、健康的办公环境将成为升级改造的主要方向。”

二.

优质零售物业市场

——2017年核心商圈新项目受青睐

——2018年三个关键词:郊区化、场景营造、科技革新零售

2017年核心商圈新增供应量达178,200平方米,创九年来最高水平,占全市新增供应总量27%;新项目均为有经验的开发商运营,有助缓解核心商圈高品质零售物业供不应求的局面,且新项目的开业弥补了核心商圈在品牌旗舰店以及餐饮、服务等商务配套的缺口。此外,随着经济发展以及升级的生活方式,新零售的崛起,零售市场布局也发生了变化,其中2017年全年关停项目总体量为286,600 平方米,连续四年市场有重要项目关停,也显示了购物中心运营能力的重要性日益突出,经营不善项目持续转型,多以“商改办”方式退出市场。

2018年零售市场将呈现以下几个关键词:郊区化、场景营造、科技革新零售。

2018新的一年里,零售市场的郊区化特征明显,未来新增零售物业将主要位于五环沿线及以外的近郊区域,其中脱颖而出的高品质项目将与主城区传统商圈形成竞争;受主城区房价上涨影响,具有相当消费水平的新增人口外溢至郊区,使得位于近郊的部分项目逐渐发展成熟,经营表现具后发优势。

随着生活方式和消费升级,越来越多的体验式零售业态日渐火热,多体现在场景营造上。多个商业项目推出或筹备场景式购物空间,融合不同品牌和业态,营造风格化的消费体验;本土IP与消费市场结合日趋紧密,购物中心业主尝试引进以此为主题的零售、餐饮和娱乐等业态,以提升项目的个性化。此外,

科技革新零售日趋明显,电商线下实体店、智能汽车、虚拟现实体验等高科技衍生的消费业态,将成为购物中心租户的新兴势力;社交媒体、大数据、人工智能、共享经济等科技手段将进一步得到挖掘和使用。

世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务商业部主管希诺表示: “电商和新科技的发展对实体零售的影响逐渐转向正面,移动支付的普及打通了‘线上下单配送’和‘线下体验’之间的隔阂,线上和线下渠道将日渐融合;而线上消费的便捷性也无法阻挡消费者到实体空间进行休闲和社交活动。零售商日渐意识到线上线下全渠道覆盖的重要性,电商开拓实体店,传统零售商和互联网巨头之间的战略性投资和合作成为大势所趋。”

三.北京仓储物流市场

2017年整体市场接近满租,年末受相关政策影响,仓储物流供求矛盾再显现

2018年外溢发展和租户升级将现热潮

仓储物流市场2017年末空置率为0.3%,已经连续三个季度空置率在0.5%以下,整体市场接近满租,可租空间稀缺;受市政府冬季施工限制影响,全年新增供应量同比下降53%,仅一季度有新项目交付;受年末市政府对低端仓储设施进行清理和整治的影响,以快递为主的租户搬迁活动骤增,进一步增加了供求矛盾。

2017年全年租金增长为5.2%,是五年来最大年度涨幅,其中四季度环比上涨2.9%;受整体供应持续短缺和特殊事件等多重因素的影响,业主大幅提高租金,而为解决当务之急,租户也被迫提高租金承受力。

2018年仓储物流市场将呈现以下几个关键词:外溢发展、租户升级。尽管2018年新增供应量将有所回升,但仍然难以满足市场旺盛的租赁需求,租户或被迫向京外围区域转移;北京限制和缩紧物流用地供应的政策方向短期内难以改变,而京津冀协同发展战略和城际基础设施的进一步完善有望提升开发商在北京周边拿地建仓的信心。电商和第三方物流近年约占年成交总量的四分之三,未来将依然是需求主力;汽车及零部件需求将维持上升势头,而高科技制造业有望成为新兴势力。

世邦魏理仕中国区工业及物流服务部主管罗瑾指出:“快速上涨的租金抬高了租户入驻的门槛,长期租金承受能力更强的高附加值商品、对区位或者冷链等专业化设施有较高要求的租户权重将进一步提升。业主将大规模进行租户调整,并加大投入提升物业设施品质、技术和管理水平,以满足高端租户需求。”

四.投资市场

——2017年投资标的类型更多元化,“商改办”、“酒改办”成热点

——2018年新资本的进入和新区域的发展将驱动需求

2017年大宗成交总额为397.26亿元,同比增长11%,继2016年后再创历史新高;成交宗数和总面积均高于2016年,其中成交总面积同比增长25%;投资标的类型更多元化,写字楼占总成交额40%,依然是最重要的物业类型,而零售物业和酒店占比分别达到28%和19%,比往年均有明显上升。

其中,主要买家类型包括地产基金、开发商及企业用户总和占比达95%。地产基金和开发商最活跃,分别占总成交额的44%和32%,大部分收购以改造物业并实现资产增值为目的,其中“商改办”、“酒改办”成热点;企业用户年底发力,全年占总成交额19%,所有物业均位于非核心区域,企业购买写字楼自用的需求依然旺盛,但由于核心区域缺乏可售物业,买家对非中心位置持更开放的态度。

世邦魏理仕中国华北区投资及资本市场部主管纪刚指出:“融资途径多元化是近两年商业地产投资活跃的重要原因,其中资产证券化的发展对投资者丰富退出方式和分散风险起到重要作用。政府的相关调控和政策导向,以及投资者如何通过合理规划融资方式获得最佳的资金成本,将成为2018年投资者关注的热点。2018年北京投资市场仍有众多潜力可待挖掘,而随着北京城市新规划和非首都功能疏解的实施,新兴区域将吸引更多投资者的目光。”


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